대검찰청 우수사례 검사 출신 김정호 변호사입니다.
몇 년 전 전세사기 사건이 사회적, 국가적으로 큰 문제가 되었습니다.
전세사기는 누군가 평생을 일궈온 전재산을 한 순간에 편취하는 범죄이고, 대다수의 피해자들은 경제적 형편이 넉넉치 않은 서민이라는 점 때문에 국민적으로 큰 공분을 샀습니다.
당시 저는 검사로 재직하고 있었는데요.
저 역시도 빌라왕 등 전세사기 사건의 수사, 재판을 담당하면서 그들의 무책임한 행태에 분노하고 사안을 무겁게 받아들였던 기억이 납니다.
그렇지만 한편으로는 전세사기 사건이라면 그 구체적 내용을 따져보지도 않고 무분별하게 수사, 기소가 이루어지는 듯한 느낌을 받아 검사로서 많은 고민을 했던 기억도 있습니다.
특히 경찰이 법리에 대한 면밀한 검토 없이 임차인의 고소 취지에만 의존하여 공인중개사, 중개보조원을 함께 수사하여 무분별하게 송치한 사건을 여럿 보았는데요.
수사기관이 공인중개사, 중개보조원을 임대인과 공범으로 보는 이유는 무엇인지, 억울한 처벌을 피하려면 어떻게 해야 하는지 알려드리겠습니다.
전세사기, 어떤 경우에 성립할까?
형법
제347조(사기) ① 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다.
형법상 사기죄는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상이 이익을 취득할 때 성립하는 범죄입니다.
여기에서 기망이란 쉽게 말해 거짓말을 의미합니다.
전세계약이 체결되면 임대인은 임차인으로부터 보증금을 교부받고 임차인에게 목적물을 인도해주며 계약이 종료되면 임대인은 임대차보증금을, 임차인은 목적물을 상대방에게 반환할 의무를 부담합니다.
즉 임대인은 임대차보증금을 반환할 것을 당연한 전제로 하고 있는데요.
그에 따라 전세계약에서의 '기망'은 '임대인이 임차인에게 보증금을 반환할 의사나 능력이 없음에도 마치 그것이 있는 것처럼 보증금을 교부받는 것'이 됩니다.
한편, 사기죄는 재물의 교부를 받거나 재산상이 이익을 취득한 그 시점에 기망이 있어야 합니다.
민사상 채무불이행과 형법상 사기죄가 구별되는 지점입니다.
그렇기 때문에 '임대인이 임차인으로부터 보증금을 교부받을 당시'에 '임대인이 임차인에게 보증금을 반환할 의사나 능력이 없어'야 전세 사기가 성립하는 것이고, 만약 그 당시에는 재산적 여력이 충분했으나 그 이후에 발생한 사정으로 인하여 보증금을 반환하지 못하게 된 경우라면 민사상 채무불이행에 불과하고 전세 사기는 성립하지 않습니다.
전세사기, 어떤 처벌을 받게 될까?
앞서 말씀드린 것처럼 전세사기는 누군가 한 평생 일궈온 전재산을 한 순간에 편취하는 범죄로서 수사기관과 법원은 사안을 매우 중대하게 보고 있습니다.
또한 현재 대한민국 전세제도의 특성상 피해액이 기본적으로 수억 원에 이릅니다.
그렇기 때문에 피해자와 합의가 되지 않는 이상 실형이 선고되고 그 기간 역시 1년이 넘는 경우가 대부분입니다.
이는 초범인 경우에도 마찬가지입니다.
수사기관이 공인중개사, 중개보조원을 공범으로 보는 이유는?
보증금을 반환해야 할 의무는 임대인만이 부담하고 공인중개사, 중개보조원에게는 그러한 의무가 없습니다.
그렇기 때문에 임대차계약을 중개한 공인중개사, 중개보조원이 임대인과 공범이 되기 위해서는 다음과 같은 두 가지 사실이 모두 인정되어야 합니다.
① 임대인이 임차인으로부터 보증금을 지급받을 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었던 사실
+
② 공인중개사, 중개보조원이 그러한 내용을 인식한 사실
이는 매매계약과 임대차계약을 동시에 체결한 이른바 '동시진행' 방식인 경우, 그리고 매매가와 전세가를 같게 설정하여 매수인이자 임대인이 이른바 '무자본 갭투자'의 방법으로 목적물의 소유권을 취득한 경우도 마찬가지입니다.
특히 공인중개사, 중개보조원 분들에 대한 사건에서 실무상 문제되는 지점은 위 ②입니다.
임대인의 자력 유무는 임대인이 알아서 할 성질의 것이기 때문에 공인중개사, 중개보조원은 이를 알 필요도 없고 알 방법도 없습니다.
따라서 공인중개사, 중개보조원이 적극적으로 공모한 것이 아닌 이상 계약을 중개한 사정만으로 전세 사기의 공범이 되어서는 안 되는 것입니다.
그렇지만 수사기관과 법원의의 시선은 다릅니다.
전통적인 전세는 이미 소유하고 있는 목적물에 대하여 매매가 보다 적은 금액을 보증금으로 정하고 일정한 기간 동안 목적물을 임대해주는 방식으로 이루어졌습니다.
이런 전통적인 방식이 아닌 '동시진행', '무자본 갭투자'를 수사기관은 자력이 충분치 않은 임대인이 부동산을 취득하기 위한 변칙적인 것으로 보고 있습니다.
그렇기 때문에 수사기관 법원은 이 경우 공인중개사 또는 중개보조원이 임대인의 무자력을 알고 있었다고 보고 충분한 법리검토 없이 무분별한 수사, 기소가 이루어지는 것입니다.
억울한 처벌 피하려면?
앞서 말씀드린 것처럼 수사기관과 법원은 전세사기를 서민의 존립기반을 뿌리채 흔드는 매우 중대한 범죄로 보고 있습니다.
이에 더하여 위와 같이 '무자본 갭투자', '동시진행' 등에 한해서는 임대인과 그 계약을 중개한 공인중개사, 중개보조원을 유죄로 추정하고 수사가 이루어진다고 보아도 과언이 아닙니다.
그렇기 때문에 단순히 '나는 임대인의 자력을 몰랐다'라는 말을 반복하여서는 억울함을 풀 수 없습니다.
수사 초기 단계부터 법리와 사실관계를 면밀히 검토하고 의견을 충분히 개진하여 수사기관으로 하여금 '무자본 갭투자, 동시진행 방식이어도 공인중개사와 중개보조원은 임대인의 자력을 몰랐을 수 있겠구나'라는 생각이 들도록 설득하여야 합니다.
이 지점에서 경험이 풍부한 전문가의 도움이 필요해집니다.
저는 지난 6년 동안 검사로서 연간 2천여 건에 달하는 사건을 처리했습니다.
또한 재산 범죄 전담 검사로서 무자본 갭투자 빌라왕 전세사기를 비롯하여 각종 사기, 횡령, 배임 등 사건을 수없이 경험했습니다.
그렇기 때문에 재산 범죄에서 경찰이 어떤 시각으로 수사하고 어떤 점을 놓치는지, 검사와 법원은 어떤 고민을 하는지 그 누구보다 잘 알고 있습니다.
어려움을 겪고 계시다면 혼자 고민하지 마시고 검사로서 풍부한 경험을 쌓은 전세사기 사건 전문 김정호 변호사의 도움을 받으시기 바랍니다.
김정호 변호사
· 前 서울서부지방검찰청 검사
· 前 수원지방검찰청 성남지청 검사
· 前 대구지방검찰청 상주지청 검사
· 前 의정부지방검찰청 남양주지청 검사
· 現 법무법인 청목 파트너 변호사
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지난 6년간 검사로 근무하며 쌓은 풍부한 경험과 노하우를 바탕으로 명쾌한 해답을 제시해 드리겠습니다.모든 상담은 유료로 진행됩니다.1. 전화 상담(010-5270-9320)문자나 카카오톡으로
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